Jag har länge varit intresserad av att investera i fastigheter, och det har ni säkert förstått om ni har läst fler artiklar på den här hemsidan. Bl a här så skriver jag lite mer utförligt om investeringar i hyreshus.
Fastigheter i alla former har sen Hedenhös varit förknippade med hög värdeökning och alltid varit betraktat som en i princip riskfri investering. Detta är något vi ska kika närmare på i den här artikeln. Jag ska försöka dela med mig av mina bästa tips för att komma börja investera i fastigheter och vilka olika vägar man kan gå.
- Kan du något om fastigheter?
- Vad behöver jag kunna för att investera i fastigheter?
- Hur kan jag kortsiktigt öka värdet på en fastighet?
- Borde jag investera i fastighetsfonder eller aktier?
Ovanstående är en del av de frågor jag kommer försöka ge svar på, givetvis bör vi ha i åtanke här att jag inte är en ekonomisk rådgivare utan utgår helt ifrån mina egna erfarenheter, investeringar och yrkeserfarenhet som arkitekt.
Jag har turen att träffa många entreprenörer i mitt yrke och ett gemensamt drag för nästan alla jag träffar är att de på ett eller annat sätt äger och förvaltar fastigheter. Sen så är det väl ganska naturligt att de har fastigheter när de väljer att boka möte med en arkitekt.. Men om vi bortser från det så ger det mig ypperligt många tillfällen att se vilka investeringar som de väljer att göra och hur själva investeringen slår ut över tid.
Kan du något om fastigheter?
Frågan är ställd i all välmening. Det gäller väl inom i princip vad man än ska investera i att man bör ha bra koll på området för att investera i det. Detsamma gäller helt klart fastigheter. Vi kommer prata mer om passiva investeringsmöjligheter som aktier och fonder senare i artikeln. Det är förmodligen de enda rimliga alternativen om man inte besitter kunskap inom fastigheter.
Däremot så har man en bakgrund inom området så är det här alldeles ypperligt. Exempel på yrken som gett bra kunskap inom området är: Hantverkare, Mäklare, Byggnadsinspektör, Arkitekt, Byggnadsingenjör, Kontrollansvarig. Här finns det garanterat massor med andra yrken som också passar in men det var de jag kunde komma på spontant.
Alla dessa olika yrken ger dock olika kunskaper inom fastigheter. Det är i princip omöjligt att kunna ”allt” man behöver kunna inom fastigheter men vi ska kika lite mer på det här nedan.
Vad behöver jag kunna för att investera i fastigheter?
Nu blir det här givetvis subjektivt och färgat av mina egna erfarenheter så ta det med en nypa salt. Den här listan är framförallt för dig som vill ha ett direkt förvaltande, men det jag skulle rekommendera är följande:
- Kunna tolka och läsa plankartor/detaljplaner
- Förstå hur värderingar av fastigheter genomförs och vilka metoder som finns för värderingar.
- Du bör ha bra koll på grundläggande PBL (plan och bygglagen) och även BBR (Boverkets Byggregler)
- Kalkylera på enklare renoveringar på en övergripande nivå
- Ha stenkoll på vilka bidrag som finns att söka hos Boverket och andra statliga myndigheter.
- Förstå hur lån fungerar och vilken typ av lån du bör eftersträva, detta gärna i kombination med goda relationer med banken.
- Kunna göra enklare besiktningar av fastigheter inför ett förvärv.
Nu kanske det här låter lite mastigt och det är inte så att man behöver vara proffs på allt av det ovanstående. Däremot så anser jag att det finns så enorma fallgropar att hamna i om man inte har någon kompetens i ovanstående – så då bör man avstå investeringen.
En annan möjlighet är givetvis att köpa kompetensen i form av att hyra in en konsult för att lösa den specifika uppgiften. Frågan är dock hur hållbart det är i längden om man ska utvärdera många objekt.
Kunna tolka och läsa plankartor/detaljplaner
Anledningen till att jag tjatar lite om det här i flera av mina artiklar är för att det är så otroligt viktigt och grundläggande vid allt typ av fastighetsägande. Jag har kunder som inte vetat om att de sitter på en byggrätt som är värd 5 miljoner på sin fastighet. Det motsatta kan tyvärr också allt för ofta vara sant. De har köpt en fastighet där de helt enkelt inte får bygga det de tänkt sig. Så skaffa dig en grundläggande förståelse för hur man läser en plankarta. Här är ett klipp jag gjort med lite enkla instruktioner:
Förstå hur värderingar av fastigheter genomförs och vilka metoder som finns för värderingar.
Nu är det inte så att du behöver veta exakt hur ortsprismetoden fungerar eller övriga värderingsmetoder exakt. Det jag försöker få fram här är att man bör ha kolla på vilka faktorer som ökar värderingarna för att snabbt kunna öka värdet på fastigheten man köpt för att minska lånebördan. Här kommer några tips:
- Kolla på detaljplanen om det finns mer byggrätt, vad är den värd?
- Finns det hyresavtal? Gör då en ny bruksvärdesvärdering när du renoverat ”lagom”.
- Jämför med kommunala bostadsbolaget och andra hyresvärdar, finns det utrymme att höja hyran?
- Går det att avtala med ett företag eller kommun om att hyra ut vissa delar till dem? skyddade boenden brukar ofta vara intresserade även av mindre hyresvärdar och genererar ofta höga intäkter.
Du bör ha bra koll på grundläggande PBL (plan och bygglagen) och även BBR (Boverkets Byggregler)
Det här kan vara lite väl mycket begärt men anledningen till att jag vill att du ska ha en uppfattning är för att du ska ha en förståelse för vilka tillbyggnader/ombyggnader du kan göra för att öka värdet på fastigheten.
Det är även viktigt att ha en uppfattning om brandskyddskrav och liknande för att faktiskt ens kunna avgöra om det är rimligt att inreda en lägenhet till. Detsamma gäller tillgänglighetskrav i flerbostadshus.
Kalkylera på enklare renoveringar på en övergripande nivå
Det jag menar är att du bör ha en uppfattning om prisnivån för olika typer av åtgärder per kvm. Säg att hela lägenheten behöver spacklas, målas och kaklas och har du då lite schablon värden i huvudet så får du snabbt fram att det blir cirka 700kr per kvm och lägenheten är 72kvm så kan du ganska enkelt få fram att just den här lägenheten kommer kosta 50 400kr att få fräsch.
Så ett tips är att räkna ut dina egna kvm-priser när du väl kommit igång så du på så sätt följer upp dina kostnader. Innan du börjar komma igång med första projektet så rekommenderar jag att du kollar kvm priser på internet för att ha en uppfattning. När du väl hållit på ett tag så kommer du ha mycket bra uppfattning om vad varje åtgärd kommer kosta dig. Då blir det otroligt mycket lättare att hitta ”bra objekt”.
Ha stenkoll på vilka bidrag som finns att söka hos Boverket och andra statliga myndigheter.
Den här är mycket viktigare än vad man tror, om du är den som har koll på vilka bidrag som finns att ansöka om så kan du vara den som lyckas få en värdering av en fastighet till ett dubbelt så högt värde mot vad dina konkurrenter lyckas med. Här gäller det att ha koll på investeringsbidrag till hyresrätter, om det finns bidrag för solceller. Kanske är det möjligt att göra vissa lägenheter till studentbostäder? Speciellt om tillgängligheten är trixig att lösa.
Det här kan vara en av de viktigaste punkterna som tyvärr många saknar kunskap om, så försök hålla span på vilka bidrag som är på gång, det kan vara skillnaden mellan ett halvbra projekt och ett helt fantastiskt kap.
Förstå hur lån fungerar och vilken typ av lån du bör eftersträva, detta gärna i kombination med goda relationer med banken.
Denna tror jag är ganska självklar för de flesta, vi vill tjäna pengar med andras pengar. Det är lite grunden till varför fastigheter får en fantastisk hävstångseffekt. Det här är också personlig preferens, är du en person som hellre betalar av lånet och sitter på 40% belåningsgrad för att känna dig trygg – det går också utmärkt.
Däremot om man vill ha maximal effekt och frekvens i sina förvärv så bör man sträva efter en så hög värdering som möjligt med så låg andel eget kapital som möjligt för att ha tillgängligt kapital att göra nya förvärv. Det är helt enkelt inte värt att betala av lån när räntan är så låg som den är i dagsläget om man istället har möjlighet att investera och tjäna pengar med bankens pengar.
Nu är det här verkligen en sanning med modifikation, det här är helt klart riskabelt och ska endast göras med pengar man har råd att förlora och man bör vara helt klar på vad man sysslar med. Dock så är det så många av de stora fastighetsägarna gör för att hela tiden ha möjlighet att investera i nya fastigheter. Det är svårt att ”spara” sig till 500 lägenheter från 0.
Kunna göra enklare besiktningar av fastigheter inför ett förvärv.
Det här säger sig lite självt. Vi behöver ha en viss grundförståelse för kritiska moment och kostsamma åtgärder för att kunna göra en riktigt bra investering i en fastighet. Är det sättningar i grunden? Behöver den stabiliseras? Detta kan kosta en förmögenhet. Är det byggt med blåbetong? Så alla eventuella renoveringar som ska göras blir mycket mer kostsamma då det krävs helt andra certifikat och metoder att jobba med materialet.
Här kan man givetvis lista upp hur många exempel som helst, men jag tror också det här är den punkten som de flesta kommer att välja att köpa sig kompetens och ta med en besiktningsman innan köpet.
Hur kan jag kortsiktigt öka värdet på en fastighet?
Notera att jag inte menar att värdet sjunker direkt efter utan här är mina förslag på hur man snabbt kan öka ”värdet” på fastigheten:
- Höj hyrorna (enkelt men sant)
- Bruksvärdesvärdering (så man kan höja hyrorna)
- Renovering av ytskikt som höjer ovanstående bruksvärdesvärdering.
- Kika på detaljplanen och påtala värden som inte framgått i värderingen. (här kan finnas mycket värde att hämta)
- Ändra användning på en lokal till lägenhet (om BOA värderas högre än LOA, vilket ofta är fallet)
- Inred en vindslägenhet (om det är rimligt)
Borde jag investera i fastighetsfonder eller aktier?
Ja, det borde du om du inte är helt bekväm med det jag har diskuterat ovan. Även om jag har mina egna fastigheter och har haft det länge så har jag en hel del investerat i bland annat Länsförsäkringars fastighetsfond som gått upp sådär 150% senaste 5 åren.
Det finns andra investeringar som gått ännu bättre, men de är oftast långt ifrån så säkra. Så kort och gott, är du redo att lära dig och brinner för det så tycker jag absolut att du ska investera i fastigheter. Har du inte riktigt tiden och orken så tycker jag ändå att du ska investera i fastigheter – men i formen av en riktigt bra fastighetsfond!
Om du vill läsa mer om lika investeringsplattformar som inte innebär ett så stort åtagande för dig själv rent praktiskt och kunskapsmässigt så rekommenderar jag att ni kikar in hos sparaellerlåna.se som diskuterar fler alternativ i sin artikel.
Om du bestämmer dig för att köpa en fastighet och vill ha lite hjälp på traven så finns mitt telefonnummer här på sidan, så bara slå en pling så ska jag hjälpa dig med det jag kan.
Lycka till!