Guide till att bygga hus – från tomtköp till inflyttning.

Den här guiden är lång och konstant under utveckling för att på bästa sätt svara på frågor som: ”Hur bygger jag ett hus?”, ”Vad kostar det att bygga ett hus?”, ”Hur väljer jag tomt?”, ”Hur väljer jag entreprenör?.

Du kommer i den här ”ultimata bygga hus guiden” få ta del av följande ämnen:

1. Välja rätt tomt
2. Vad kostar det att bygga hus?
3. Välja rätt bank / bolån
4. Bygga i egen regi?
5. Välja hustyp
6. Hur man väljer kontrollansvarig
7. Hur man väljer arkitekt
8. Hur man väljer entreprenör/snickare
9. Hur kan jag säkerställa att entreprenören inte blåser oss?
10. Dialog med kommunen genom bygglovsprocessen

Den här guiden innehåller samarbeten med ett par olika företag som jag länkar till, det är alltså företag jag själv valt då jag tycker att de är bra och levererar en produkt jag tycker är bra. Om ni trycker på länkarna och väljer att köpa en produkt från dem så får jag en slant i kistan, så det tackar jag mycket för. Gör ni inte det så tycker jag om er ändå. Så hjärtligt välkomna till guiden för hur du bygger hus!

Välja rätt tomt

Det här är kanske den viktigaste delen i hela processen som påverkar både värdering, byggkostnad, tillgänglighet och givetvis kanske viktigast, hur ni upplever ert framtida boende! Den här listan måste vara avbockad om vi vill vara säkra på att det här är tomten vi ska viga en enorm del av vår ekonomi och vår tid till. Om vi gör missar i det här valet så kommer det stå oss dyrt senare i processen.

1. Detaljplan.
2. Servitut.
3. Framtida utveckling / Översiktsplan.
4. Värde på tomter i området.

Detaljplan: En detaljplan är alltså den juridiska handlingen som bestämmer hur mycket du får bygga på en fastighet och hur det du bygger ska se ut. Här rekommenderar jag verkligen att ni tar hjälp av både kommunen och en planarkitekt för tolkning vad som är möjligt att göra för den fastighet ni kikar på. Om jag skulle välja ett moment i hela byggnationen som är allra viktigast och lättast att göra fel så är det just det här skedet. Ni kommer att investera åtskilliga miljoner i projektet och det tar en planarkitekt 1 timme att göra en snabb analys av detaljplanen och ni vet vad som gäller. Det framgår i princip alltid av detaljplanen hur stor del av fastigheten som får bebyggas och hur högt huset får vara på tomten. Det brukar också finnas begränsningar för storlek på garage, uthus, komplementbyggnader osv.

Det blir väldigt lätt fel här, ni kanske väljer ett hus med en byggnadshöjd på 7 meter för att ni är ovetandes om att totalhöjd, nockhöjd och byggnadshöjd är helt olika mått och ett hus med byggnadshöjden 7m har ofta en totalhöjd på 9m och det är det som är reglerat i detaljplanen. Så var noga i det här skedet och läs noga igenom planbeskrivningen och plankartan för detaljplanen där ni är intresserade av att köpa tomt! Där står en massa matnyttigt om markförhållanden, geotekniska förhållanden, begränsningar och möjligheter av alla dess slag. Viktigt att känna till att det är kommunen som upprättar alla detaljplaner och är suveräna (har all makt) när det kommer till hur mark och vatten får lov att användas. Sen är det verkligen inte så att kommunen sitter på all kompetens och alltid har rätt utan de handläggare som sitter där är precis som oss andra, vi har fel ibland. Viktigt att känna till att det inte på långa vägar finns detaljplaner över alla fastigheter i Sverige utan detaljplan finns oftast bara inom tätorten/staden eller vid större verksamheter. Det är stor chans att du kan bo utanför detaljplanelagt område om det är utanför stan.

Detaljplanen för er tomt hittar ni hos er kommun, 99% av alla kommuner har lagt ut sina detaljplaner på internet. Det ni letar efter är detaljplanen som vunnit laga kraft, inte detaljplaner som är under samråd eller granskning för de är inte fastställda. Ofta brukar detaljplanerna finnas i kommunens kartsystem/tittskåp. Annars så ringer ni kommunen och ber dem maila detaljplanen till er, det ingår i deras service och är inget konstigt alls. Här rekommenderar jag även att ni beställer ut grannarnas bygglovshandlingar, alltså de grannarna som bor nära den tomt ni har för avsikt att köpa – ni kommer ha stor nytta av dessa handlingar senare och det kan spara in en hel del pengar i slutändan.

Servitut: Servitut innebär att den fastigheten ni är intresserade av att köpa antingen är ”utsatt” för ett servitut eller har ”rätt” till servitut på annan fastighet. Det kan till exempel vara att ni har rätt att färdas över grannens fastighet på en väg, eller att telia har rättighet att anordna ledningar över er fastighet. Servitut är framförallt intressant om ni köper en äldre tomt/fastighet. I nyare områden som styckats av från en färsk detaljplan så är det här sällan aktuellt då alla servitut ska ha behandlats i detaljplanen och hanterats inom den processen och framgå på plankartan – som du nu har varit duktig att kika igenom, för annars har du inte kommit till det här steget ännu.

Det kan vara en mycket mer komplicerad situation med servitut på äldre fastigheter eller fastigheter som nyligen styckats av från en stamfastighet. Då behöver du verkligen kolla upp vad som gäller, och det finns ingen bättre att kolla med då än lantmäteriet. De är ansvarig myndighet för fastighetsdata och mätdata så de har oftast stenkoll på både avtalsservitut och officialservitut. Det kan dock finnas avtalsservitut som inte är inskrivna utan endast i pappersform, de gäller även när det inte är inskrivet. Problemet kan uppstå när en fastighet byter ägare, ifall det inte blir inskrivet som ett förbehåll i köpet och köparen inte borde ha känt till servitutet. men dubbelkolla gärna detta med lantmäteriet, för är inte roligt att råka göra ett misstag i en sån här fråga och så visar det sig att grannen har rätt att anlägga en infiltrationsanläggning på er tomt.

Framtida utveckling / Översiktsplan: Den här punkten hänger väldigt mycket ihop med det vi tidigare pratade om gällande detaljplaner. Kommunen som tar fram och beslutar om detaljplaner, tar även fram ett dokument som kallas för Översiktsplan. Kommunen måste ha en aktuell Översiktsplan där de visar hur kommunen har för avsikt att utvecklas de kommande åren. En av de viktigaste delarna av en översiktsplan är att faktiskt visa hur man planerar att utveckla mark- och vattenområden i framtiden.

Det innebär att du redan nu kan se hur området kring tomten kommer att utvecklas i framtiden även om det inte är med i detaljplanen. Här ska även större framtida projekt redovisas, som tågspår, vägar och industrier etc. Om du har koll på översiktsplanen så kan du nästan direkt se hur attraktivt ett område kommer att bli i framtiden. Det ska dock sägas att översiktsplanen inte är jurdiskt bindande.

Det innebär att kommunen i nästa översiktsplan kan ha ändrat sig utan några direkta konsekvenser. De kan dock inte göra det hur som helst, utan en översiktsplan är en överenskommelse mellan kommunen, länsstyrelsen och alla invånare i kommunen. Det är en väldigt långdragen process så kommunen gör det inte gärna, räkna ändå det som står i ÖP:n som relativt sannolikt. Översiktsplanen kan du alltid hitta på kommunens hemsida.

Översiktsplanen är ofta uppdelad i flera olika delar vilket gör det lite förvirrande emellanåt. Det kan ofta stå t ex FÖP Ankeborg eller TÖP Vindkraft. FÖP betyder Fördjupad ÖversiktsPlan och innebär att kommunen har ”zoomat” in en geografisk del av kommunen där de har utrett lite extra noga omständigheterna. TÖP betyder Tematisk ÖversiktsPlan och innebär att kommunen har valt utreda ett specifikt tema lite djupare. Detta brukar oftast innehålla Vindkraft eller Landsbygdsutveckling eller liknande. Finns det en FÖP för området där er tomt/fastighet ligger – så se till att läsa den!

Värde i området: Ok nu har vi kommit långt i valet av tomt, men för många av oss så är detta med ekonomiska värdet ändå otroligt viktigt med tanke på hur det kommer belasta våran ekonomi med lån framöver. Det är i många fall inte ens möjligt att bygga om vi inte bygger i ett attraktivt område med höga slutproduktionsvärden. Banken lånar inte ut mer än 85% av värdet, och det är alltså det uppskattade faktiska värdet vid färdigt hus som vi får låna till 85% av. Det innebär alltså att samma hus på två helt skilda tomter ger totalt olika ekonomiska förutsättningar att uppföra huset, trots att det är samma hus med samma produktionskostnad.

Därför måste vi redan i tomtanalysen få en bra uppfattning om värdet av fastigheter/tomter/hus i området där vi avser bygga. Jag brukar alltid försöka använda mig av några olika verktyg för att få en så bra bild som möjligt av läget. Av någon anledning så börjar jag alltid med att kika på mäklarstatistik. Det jag gillar är att man snabbt får ett värde på pris per kvadratmeter inom området. Där får man en direkt indikator på om det ens är rimligt att kunna bygga på området. Du kan räkna med att när du ska bygga ett hus kommer det kosta ca 20tkr per kvm upp till 35tkr per kvm. Allt hänger på egen insats och vad det är för typ av hus du bygger osv. Vi kommer in mycket mer på det senare. Dock så är siffran bra att känna till när vi ska utvärdera hur ”bra” en tomt är ur rent ekonomiskt perspektiv.

I det här exemplet så ser vi att området har ett snitt på 24161kr per kvm BOA. Det innebär ett snittpris för alla fastigheter sålda senaste 3 månader inom området. Det är inte så dåligt som man först tänker, utan här är det säkert en hel del äldre fastigheter i obygden som sålt för 5000kr per kvm och andra som sålts för 40000kr per kvm. Så vi behöver analysera det här mer noga. Nästa steg jag brukar hoppa på är att analysera slutpriser på hemnet.

Här har vi 3 fastigheter som sålts inom vårt område den senaste tiden. Vi kan ganska omgående se att priset är ca 45-50tkr per kvm i värde. Då vet vi inget alls om skicket på fastigheterna utan det spelar inte så stor roll för oss i det här skedet, men däremot så har vi etablerat att området är lönsamt att bygga på eftersom huset vi kommer bygga beräknar vi kostar ca 35000kr/kvm och vi vet att området generellt genererar 45000kr/kvm. Det innebär att vi har en potentiell vinst på 10000kr per kvm, detta skulle jag i de flesta fall vilja säga äts upp av tomtpriset. Förmodligen så kostar en tomt på 700kvm i det här området mellan 1 till 2 miljoner. Så då är det helt plötsligt inte en lika bra affär längre.

Skulle vi lyckas köpa fastigheten/tomten för 1 miljon så ser vi att vi fortfarande har utrymme, däremot har vi svårt att ge 2 miljoner och fortfarande hålla oss inom vår initiala budget. Det här är hela tiden en balansgång och det gäller för dig att hitta vilket område som resulterar i en hållbar budget för dig/er. Givetvis är en förutsättning att man uppskattar och trivs i området, det går inte i långa loppet bo någonstans för att det är ekonomiskt fördelaktigt, det bör naturligtvis ha fler kvalitéer än så.

Vad kostar det att bygga hus?

Vi ska ta oss an den intressanta uppgiften att räkna på en hypotetisk villa. Vi försöker att hålla den ganska standard så det blir lätt för er att använda er själva av siffrorna och applicera på ert hus. Vi säger att det är en enplansvilla med vanlig trästomme och boytan är 100kvm. Detta är något i underkant mot vad de flesta bygger idag. Jag har försökt göra en så pedagogisk tabell som jag bara kan med kostnader så ni kan hänga med. Kostnaderna är tagna från egna projekt och från projekt där jag varit kontrollansvarig, så kostnaderna borde vara relativt nära sanningen. Vi förutsätter även en tomt på 1000kvm köpt för 1 miljon kronor.

KOSTNADSSTÄLLE	KOSTNAD
ADMINISTRATIVA KOSTNADER
Bygglovskostnader	35000kr
Utsättning / Utstakning / Lägeskontroll / Finutsättning	10000kr
Geoteknisk utredning / Geotekniskt PM	8000kr
Lagfart (Tomtpris x 0,015 + 825kr)	15825kr
Pantbrev (2% av hela lånet + 375kr per pantbrev)	40000kr
Husförsäkring / Färdigställandeskydd	1500kr/mån
Kontrollansvarig	20000kr
Slutbesiktning och entreprenadbesiktning	20000kr
Anläggningsavgift VA	150000kr
Elanslutning	30000kr
Anslutning fiber	25000kr
Bygglovsritningar	25000kr
Konstruktionsritningar	50000kr
Installationsritningar (EL, VENT, VVS)	25000kr
Totalkostnader Administrativa kostnader	451000kr
MARKARBETEN / GRUNDLÄGGNING
Schaktning, pålning, sprängning (här varierar det mkt)	25000kr
Grovplanering (var noga med vad som ingår)	30000kr
Finplanering	35000kr
Gräsmatta (500kvm) (35kr/kvm)	17500
Plattsättning (100kvm) (950kr/kvm)	95000
Trädäck (30kvm) (900kr/kvm)	27000kr
Utvändiga VA-arbeten	30000kr
Grundläggning (2500kr / kvm) platta på mark	250000kr
Totalkostnader Markarbeten / Grundläggning	509500
HUSMATERIAL
Färdigt huspaket på 100kvm, (välj valfri leverantör)	1500000kr
ÖVRIGA KOSTNADER
Sophantering / Containrar	25000kr
Övriga byggherrekostnader (Fläktar, provtryckning etc)	20000kr
Totalt övriga kostnader	45000kr
Total kostnad för produktion av 100kvm villa	2509500kr

Nu kan vi säkert komma undan billigare om vi bygger i lösvirke och är lite händiga själva, men jag tror att ovanstående är den ”vanligaste” typen av upplägg vi ser hos tomtköpare. Nu har vi inte räknat med tomtpriset i ovanstående exempel och pantbrevet förutsätter att vi också har köpt oss en tomt för ca 500tkr. Då landar vi totalt på runt 3 miljoner för ett hus på 100kvm. Så vi kan alltså räkna med cirka 30000kr per kvm i pris att bygga nytt. Då har vi en enkel lösning där en entreprenör gör allt åt oss och vi har ett inflyttningsfärdigt hus.

Välj rätt bank / bolån / byggkreditiv

När man ska ta sig an att bygga hus så blir det en stor belastning för privatekonomin för de flesta av oss, kanske den största investeringen vi gör i våra liv. Det är superviktigt att ha en bra dialog med banken här så man känner att man har på fötterna och schysst uppbackning ifall något skulle hända. Det är inte ovanligt att något går fel på byggnationen och en entreprenör går i konkurs eller någon som skadar sig på arbetsplatsen. Det finns ett oändligt antal faktorer som kan göra att du hamnar i en besvärlig ekonomisk situation där du behöver se till att banken finns med dig.

Jag är själv ingen låneexpert överhuvudtaget men har haft många kunder som både haft dåliga och bra banker. Generellt sätt så verkar det stämma bra det alla säger om att folk är dåliga på att fråga flera banker för de tycker det är jobbigt att behöva byta. Kan faktiskt helt relatera till det men just i det här fallet när vi ska få till ett bra byggkreditiv och framförallt en bra ränta på efterföljande lån – då lönar det sig inte att vara lojal.

Jag börjar alltid med min egna bank och frågar vad räntan är där. Sen brukar jag gå in på Consector och få en lånejämförelse. Då har jag det både som tyngd mot min egen bank eller helt enkelt byta till den nya med bäst erbjudande. Nu låter det som att jag bygger hus varje dag och så är det givetvis inte, men jag köper en del hyresfastigheter så därför jag brukar ha mycket med banklån att göra.

Jag brukar säga till mina kunder med att vara noga med hur byggkreditivet blir utformat. Vissa banker kräver att få in fakturorna i byggnationen och så betalar de fakturorna åt en. Givetvis är detta ingen bra lösning om du bygger i egen regi utan då behöver du hitta en bank som litar på dig så de gör utbetalningar åt dig till ditt konto när du behöver för att köpa in material. Sen kan banken då kräva en avstämning emellanåt och se att du har kommit så långt som tänkt med den summan som var tänkt, och det känns ju bara sunt för alla inblandade.

Bygga i egen regi / Bygga hus själv

Det här med självbyggare och folk som väljer att bygga i egen är inte helt vanligt att man stöter på längre. Jag jobbade i många år på byggnadsnämnden och har länge jobbat som kontrollansvarig men det är ytterst få gånger jag haft ärenden där de byggt i egen regi. Tyvärr är systemet utformat så att det inte riktigt lönar sig på det sätt som man kanske tänker att det ska göra att bygga i egen regi. Givetvis om man ser arbetskostnaden som att det är ”gratis” när man själv gör det och inte alls beräknar med alternativkostnader (alltså vad du annars hade kunnat spendera tiden till att tjäna in) så är det ju fortfarande ett bra sätt att kunna bygga ett hus utan att ha något större kapital.

Första kostnaden som uppstår för en självbyggare om man jämför med en konsument, om vi nu ska kalla alla andra det som bygger hus men har en totalentreprenör, är att du behöver anlita en arkitekt som givetvis vill ha betalt för att ta fram bygglovsritningarna åt dig. Där kan du räkna med en tillkommande kostnad på ca 25000kr. Sen behöver du även en konstruktör som tar fram konstruktionsritningar / konstruktionsdokumentation åt dig. Det kan du räkna med går på ca 60000kr om du inte har en för komplex konstruktion för då kan det öka markant. Sen är det även installationsritningar, VVS, Ventilation, EL o s v. Helt plötsligt har du administrativa kostnader som ligger 150000kr över ”vanliga konsumenter”.

Nu ska vi dock inte bortse från vilket otroligt mervärde du har skaffat dig. Du kommer ha ett arkitektritat hus, helt unikt, du har själv fått vara med att påverka hur det kommer att se ut och det kommer vara helt dina åsikter och önskemål som påverkat alla delar av huset. Är du en av konsumenterna så får du helt enkelt köpa att 1000 andra i Sverige har ett likadant hus eller grannen på gatan lite längre bort har köpt samma husmodell.

Viktigt att ta med följande i beräkningen när du bygger i egen regi:

• Inget färdigställandeskydd när du bygger i egen regi.
• Som byggherre så ansvarar du då för precis allt med byggnationen, arbetsmiljö etc.
• Brukar oftast vara mycket svårare att få lån till att bygga i egen regi, banken gillar säkerheten i att ha en totalentreprenör med färdigställandeskydd (gärna i form av bankgaranti).
• Det kommer krävas en mycket mer kompetent kontrollansvarig för ditt projekt än det gör för ett katalogprojekt. Så välj en kontrollansvarig med omsorg som du verkligen tror på och som kan hjälpa dig i projektet. Jag hade valt att ta kontrollansvarig på löpande och verkligen säkerställa att det är en kontrollansvarig med stor kompetens inom praktisk byggnation. (det är ingen självklarhet)
• Du har ingen att gå till förutom dig själv när något strular till sig. Givetvis kan du fortfarande ta in entreprenörer för vissa moment, men du har ingen totalentreprenör som ska se till att saker blir utförda. Du kommer således behöva lägga enormt mycket tid på materialinköp, dialog med entreprenörer etc. Ditt liv kommer vara det här bygget under en lång period.

Välja hustyp

Nu är ju det här högst individuellt vad man föredrar för hustyp, men här tänkte jag diskutera lite hur jag ser på saken för att ni lättare ska kunna ta beslut. Jag brukar dock försöka hålla mig ganska objektiv även fast det här är en relativt subjektiv fråga där ens eget tyckande är viktigt.

Jag hade försökt hålla mig ifrån varmgrunder eller isolergrund som de gärna vill kalla det. Det är en typgodkänd grundläggning men den är långt ifrån lika beprövad som en hederlig platta på mark. Sen skapar det alltid bekymmer med en upphöjd grund rent tillgänglighetsmässigt. Du kan aldrig få samma samband mellan trädgård och inomhus som du kan få med en platta på mark.

Jag tycker personligen att ett hus som är byggt i lösvirke är så mycket trevligare att vara i än ett hus byggt av moduler eller sektioner. Om du har möjlighet att besöka båda typerna så gör det innan du bestämmer dig. Slår du igen ett fönster i ett kataloghus som är levererat i sektioner så skakar det 25 meter bort på övervåningen. Samma problematik med dörrar och stegljud osv. I ett hus byggt av lösvirke så förenar du varje del för sig med varandra och du låser ihop konstruktionen på ett helt annat sätt. Modulhus och sektionshus känns oftast lite som att kliva in i en liten Toyota Yaris när man kommit ur en Lexus eller BMW. Kvalitén, tyngden och känslan är helt annorlunda. Det finns absolut bra kataloghus men se till att du åker och upplever dem innan du beställer!

Jag tycker också det är viktigt att beakta en framtida försäljning, om man nu inte är en av få som aldrig mer kommer att flytta. Oavsett hur det känns när du bygger huset så är sannolikheten skyhög att du/ni en dag kommer att sälja och flytta. Jag hade helt klart valt ett traditionellt arkitektoniskt hus och försökt göra ett val som passar in i landskapsbilden / stadsbilden i området. Är det ”bullerbyn-känsla” så för allt i världen, stoppa inte dit en skev svart pizzalåda. Varje område har sin egen karaktär, så försök bygga något som förstärker karaktären och ökar värde för hela området – snarare än att ta fram området och förstöra för alla som redan bor där. Viktigt här att beakta att de allra flesta föredrar en traditionell arkitektur snarare än modern minimalistisk arkitektur. Det finns studier som pekar på uppemot 70%, men jag skulle inte våga säga någon säker siffra utan det är bara klart att om vi får välja så väljer vi traditionella hus i nästan alla sammanhang. Så vill du ha ett bra andrahandsvärde och göra alla oss andra en tjänst, håll dig borta från minimalistiska svarta lådor utan själ, det är helt klart en risk att bygga något som är ”inne” just nu, snarare än något beprövat. Inser nu att det här absolut inte blev objektivt, men har sett alldeles för många bygga sina lådor i vackra områden som tyvärr tar bort massor med karaktär och charm.

Hur man väljer kontrollansvarig

Gör nu för allt i världen inte misstaget att du får för dig att maila till massa kontrollansvariga och skriv ”Hej, vi ska bygga ett hus från X på 150kvm, vad vill du ha för att vara kontrollansvarig?”. Jag vet inte hur många sådana mail jag fått och det är så trist! Tänk efter en gång till när ni ställer den frågan. Det är lite som att vara gravida som par och ringa till sjukhuset och fråga hur mycket förlossningen kommer kosta.

Gör inte heller misstaget att ta en kontrollansvarig som rekommenderas av husleverantören eller byggfirman/entreprenören som ska utföra åtgärden. Jag hör talas om det alldeles för ofta och det är något slags världsrekord i dumhet och man förstår att de som gjort det omöjligt kan ha tänkt på vilka konsekvenser det kan ha för deras byggnation. Givetvis kommer kontrollansvarig ha svårt att vara objektiv och granska byggfirman enligt ordning om det är den firman som genererar stor del av dennes inkomst.

Givetvis kommer ni att få kontrollansvariga som försöker krypa med priser och försöker ta bort delar ur sitt uppdrag för att gå lägre i pris. Ni kan hitta en blocketannons där nån är kontrollansvarig över hela Sverige för 5000kr per uppdrag. Det här är absolut inte en punkt ni ska försöka spara pengar på. Ni kan spara pengar på köket, badrummet, gräsmattan, plattsättningen eller egentligen vad ni vill, men det här så fruktansvärt dumt att försöka spara pengar på den person som ska hjälpa er få en bra produkt och ska se till att entreprenören ska utföra rätt kontroller.

Vi ska däremot självklart försöka få så mycket vi kan för pengarna, ett fantastiskt bra första inledande mail vore ”Hej, Vi håller på och ska bygga X hus på fastigheten X i kommun X. Vi har sett att du är certifierad kontrollansvarig på boverkets hemsida och även tittat på din hemsida så skulle gärna vilja höra med dig vad som ingår när du är kontrollansvarig i projekt?”

Kontrollansvarig ska vara er högra hand i projektet när det fungerar som det är tänkt. Ni ska ha någon att ställa era frågor till och hjälpa er se till att entreprenören utför rätt kontroller under bygget. Kontrollansvarig har också god kunskap om hur PBL, PBF, BBR fungerar. Det betyder alltså att kontrollansvarig har koll på vilka krav som kommunen ställer på byggnationen för att ni ska uppfylla samhällets krav.

Mitt tips är helt enkelt att ni pratar med några olika kontrollansvariga och få en känsla för vad de är just specialiserade på, alla har olika bakgrund och kompetenser. Få en känsla av hur lätt det är att prata med dem och vilket förtroende ni upplever. Sen ber ni om en specifikation på hur de hade valt att lägga upp projektet. Hur många platsbesök de tror är nödvändiga och hur stor insats de tror behövs i övrigt. Sen tar ni offert på ett budgetpris/takpris med listad timpenning. Då har ni gjort vad ni kan för att ha så bra förutsättningar som möjligt i det här skedet.

Hur man väljer arkitekt

Håller med om att det är lite kaxigt att skriva om hur andra bör välja arkitekt när man själv är arkitekt, det är lite som att be Toyota utvärdera vilken företagsbil man borde köpa, men jag ska försöka att vara nyanserad och inte marknadsföra mig själv för hårt.

Så vad skulle jag kika efter om jag ville anlita en arkitekt:

• Erfarenhet av liknande projekt. Behöver inte vara precis exakt samma men jag skulle ändå vilja se att arkitekten tidigare har kunnat leverera fritidshus, attefallshus eller vad jag nu letar efter för att känna mig trygg om att det ändå finns rätt kompetens och en förståelse för vad som krävs.
• Ringa och få en uppfattning om hur arkitekten är som person och om det är någon jag enkelt kommer kunna samarbeta med. Det här gäller i princip alla yrken. Du måste känna att du kan lita på personen och att ni har en bra dialog så inte massor av arbete läggs på fel saker utan ni har ett samförstånd och samsyn på vad som gäller.
• Arkitekten har ingen speciell ”nisch” eller liknande som går emot det ni vill ha? Kolla projekt och portfolio, ofta kan arkitekter vilja sätta sin personliga prägel på huset och det är inte speciellt roligt om arkitektens prägel är att göra allt så kalt och avskalat som möjligt när ni egentligen söker känslan av att man kliver in i en jaktstuga.
• Ring en referens! Be arkitekten om en referens eller två på personer som hen tidigare har ritat åt, sen slår du en signal till kunden och bollar lite hur de upplevde att det fungerade.
• Klargör vad som omfattas i offerten. Säkerställ att alla handlingar som faktiskt behövs till bygglovet eller startbeskedet kommer att ingå, en självklar sak här är att bolla offerten med eran kontrollansvarig som garanterat har mycket erfarenhet av vilka krav byggnadsnämnden kommer att ställa på era ritningar.
• Räkna med ett pris mellan 750kr/h upp till 1300kr/h beroende på hur erfaren arkitekten är, här vore det enkelt att tänka att man skulle gå på den billiga men min erfarenhet säger att det ofta är tvärtom, de som har många år i branschen löser samma uppgift på halva tiden. Så finns tyvärr inget självklart svar här vilket som är bäst.
• För bygglovsritningar av en vanlig villa hade jag budgeterat ca 25000-30000kr, för en tillbyggnad där ni har bra ritningar så hade jag budgeterat ca 15000kr.

Hur man väljer entreprenör/snickare

Det här är nog kanske den svåraste punkten vi har på listan, här vill vi inte att det ska bli fel, då kommer vi dyka på problem oavsett hur noga vi varit i vår andra research och när vi har valt arkitekt och kontrollansvarig osv. Det är en riktigt snårig bransch med hantverkare och här finns också mycket pengar att spara in på entreprenaden totalt, för en stor del av kostnaden (inte så stor som många tror ändå) utgörs av arbetstimmar. Om vi tittar på vad en normal snickarlön är så handlar det kanske om 450-550kr i timmen. I ett kataloghusbygge så handlar det oftare mer om montering än rena snickarjobb så du får räkna med att timlönen ofta är lägre och där med är kompetensen lägre på de som utför jobbet. Hade jag fått välja ett team som skulle montera mitt kataloghus så hade jag önskat ha en erfaren snickare och gärna två stycken mindre erfarna som gick bredvid och hjälpte till. Då vet jag att kvalitén ändå blir bra när det finns en som granskar de andras utförande. Nu är det ju inte så att vi ofta kan välja konstellationen på de som ska bygga utan vi får mer välja entreprenör / företag som vi väljer ska få utföra entreprenaden. Jag har försökt få ihop en lista med saker som jag skulle gå igenom i valet av entreprenör/snickare.

1. Gå in på allabolag.se och kolla hur stabilt företaget är. I min värld är det ingen idé att ens försöka med företag som inte har en historik eller ekonomisk stabilitet. Det leder till massor med problem med färdigställandeskydd och ekonomisk säkerhet gentemot banken. Så även om det erbjuder ett lägre pris – köp det inte!
2. Kontakta kronofogden, de ger ut all information om betalningsanmärkningar och tidigare konkurser hos ägaren och skulder. Det är så otroligt enkelt och så viktigt.
3. Enkel googling på företaget och framförallt företagets styrelse och ägare. Ni ser det när ni kollar upp företaget enligt länken i punkt 1. Vill du vara extra noga så kolla gärna ägarens fru/make för det är inte ovanligt att företagare med näringsförbud har startat nytt företag i maken eller fruns namn.
4. Vara medveten om hur trubbigt verktyg offerter är, det är nästan omöjligt att inte jämföra äpplen och päron i en sån här situation. Speciellt om det är ett projekt i lösvirke eller liknande. Därför tycker jag att ”fast pris” och liknande är ganska värdelöst i entreprenader av enbostadshus. Bättre är att ha ett takpris med löpande räkning där ni förhandlat fram ett rimligt timpris, gärna med bonus åt båda håll om det går fortare eller kostar mindre. Måste finnas någon typ av morot att utföra jobbet bättre och snabbare.
5. Ta referenser! Precis som jag nämnde tidigare om arkitekter så är det här bästa källan till information. Se nu för sjutton till att ni inte bara kollar med en person som snickaren själv rekommenderar som förmodligen är deras lillebrors bästa kompis. Det ska helst vara ett helt nybygge som de gjort och det har gått ett par år så nya ägarna har hunnit känna in kvalitén och säkert fått massa lärdomar de vill föra vidare till er.
6. Även om ni använder er av en firma med utländsk arbetskraft så säkerställ att minst en på bygget pratar svenska, detta underlättar enormt mycket i all typ av dialog mellan byggarna och grannar, kommun och framförallt till er som framtida husägare. Viktigt också att den som pratar svenska inte bara är arbetsledare och leder 10 arbetsplatser utan faktiskt hela tiden finns på just ert bygge. Vill verkligen förtydliga här att jag inte ser det som något negativt med utländsk arbetskraft utan ofta har några av de bästa hantverkare jag sett varit utländska, men det blir onekligen bekymmer när språket brister hos alla på arbetsplatsen.
7. Se till att frånskriva er arbetsmiljöansvar och att byggarna har arbetsmiljöplan – den ska finnas på arbetsplatsen och i det språket som byggarna pratar + svenska.
8. Säkerställ att entreprenören använder sig av certifierad och behörig personal för moment som kräver det. Heta arbeten, installationsintyg för el, säker vatten, våtrumscertifikat och även att de har utbildning i att bygga ställning.

Hur kan jag säkerställa att entreprenören inte blåser oss?

Det går inte att säkerställa är tyvärr det enkla svaret, dock så kan vi göra vårt allra bästa för att sannolikheten ska vara så låg som möjligt. Jag tror också att i många fall så är det inte så att entreprenören har för avsikt att blåsa dig eller någon annan utan har ekonomiska problem från tidigare utförda arbeten eller liknande som till slut hinner ifatt och därför går i konkurs eller hamnar i annan typ av bekymmer som gör det omöjligt eller lönlöst att fortsätta jobbet hos dig.

Därför är första steget att följa det vi pratade om tidigare i hur man väljer rätt entreprenör, har vi gått igenom de stegen så är minst halva vägen avklarad. Givetvis så ska vi inte bara släppa kontrollen när vi väl fått in en entreprenör utan vi måste enligt lag och enligt allt sunt bondförnuft i världen givetvis följa upp även utförandet, så till vår hjälp har vi några verktyg.

Först och främst så har vi skrivit ett bra kontrakt med entreprenören. Här har vi det väldigt bra som är privatpersoner, den här delen är mycket krångligare om man är företag som beställare. Vi som är privatpersoner har ett fantastiskt standardavtal att luta oss emot som heter ABS 18 eller lite finare uttryckt ”Entreprenadkontrakt ABS 18”. Det är ett standardkontrakt utformat av branschen för just uppförandet av småhus. Under inga som helst omständigheter skulle jag rekommendera något annan typ av avtal än ett som är baserat på ABS 18, sen tycker jag att ni ska vara noga så det inte finns några administrativa föreskrifter eller liknande som frånskriver ansvar från ABS 18. HÄR är en länk till konsumentverket där ni kan ladda hem ett kontrakt själva och läsa igenom.

Sen har vi nästa verktyg och det är kontrollplan PBL. Det är ett fantastiskt verktyg när vi använder det på rätt sätt. Se till att det i avtalet tydligt framgår att entreprenören skall utföra erforderliga kontroller enligt kontrollplanen! Annars så landar det tyvärr ofta på byggherren, och byggherren är du.

Kontrollplan PBL är ett dokument som du som byggherre har utformat tillsammans med kontrollansvarig och i dialog med byggnadsnämnden. Det är ett dokument som listar alla kritiska moment just specifikt för den byggnationen som ni ska bygga. Här ser man ofta skillnaden på en seriös kontrollansvarig och oseriös sådan. Om er kontrollansvarig plockar fram en standardmall för kontrollplan så dra genast öronen åt er och fråga ”Hur kom du fram till de här kritiska momenten?”. Det är jätteviktigt för ert projekt att det faktiskt är de kritiska momenten man ställer krav på att entreprenören granskar. Det är ju helt ointressant för alla inblandade att göra stickprov/tester på något som inte är ett komplicerat moment och aldrig blir fel eller som enkelt kan rättas till när som helst. Där vi vill ha kontrollerna är ju där vi vet att det kommer vara kritiska svåra moment som senare kanske är inbyggda och då omöjliga att få ordning på.

Jag har skrivit tidigare om kontrollplan så för fördjupning så rekommenderar jag er att läsa mer här om kontrollplan.

Nu så ingår faktiskt entreprenadbesiktning i alla ABS 18 kontrakt som jag har läst så tror inte ens man kommer undan det så länge man har ett vettigt kontrakt skrivet. Däremot ska ni vara medvetna om att varken kommunen när de är på arbetsplats eller kontrollansvarig har något som helst att göra med kvalitén på utförandet av byggnationen. Vi granskar egentligen bara kontrollplanen och att inte något allvarligt strider mot gällande PBL. Det innebär alltså att byggnationen kan vara riktigt slarvigt utförd men ändå följa lagstiftningen – och då kan vi inte göra något åt saken.

Hade jag byggt ett hus och varit osäker som byggherre så hade jag avtalat i kontraktet om 3 olika tillfällen som en entreprenadbesiktningsman ska besöka bygget. Innan gjutning är ett solklart sådant tillfälle. Det är oftast då byggnadsnämnden också vill komma på arbetsplatsbesök tillsammans med kontrollansvarig. Sen så är även innan tätt hus ett utmärkt tillfälle att gå över och kolla alla väggar och installationer innan det slås igen. Sist men inte minst vid slutbesked när det är dags för er att flytta in. Då tycker jag att ni verkligen gjort allt i er makt för att få ett så bra hus som möjligt.

Dialog med kommunen genom bygglovsprocessen

Det är extremt lätt att göra en tankevurpa här och få för sig att kommunen vill ”sätta käppar i hjulet” och man får ofta hör hur jobbiga kommunen är som inte nöjer sig och det kostar en massa pengar när de kräver in ritningar och så vidare. Ovanstående får man enbart höra från folk som själva aldrig jobbat på en kommun eller riktigt förstår vad syftet är med kommunernas kontroll i byggprocessen. Jag har absolut också varit med om helt hopplösa bygglovshandläggare och byggnadsinspektörer, men rent generellt så brukar de flesta vara riktigt bra och medgörliga. Beakta att deras absolut viktigaste roll är att ge service och se till att lagstiftningen följs och att ni som byggherrar får en bra produkt som lever upp till gällande lagstiftning.

Det jag upplever att många missar här är att byggnadsinspektören ger service till er! Det betyder att ni ska kunna ringa och fråga en massa frågor och ni ska kunna förvänta er att byggnadsinspektören faktiskt utför ett regelrätt arbetsplatsbesök där de granskar det PBL säger att de ska granska. De ska även säkerställa och se till att kontrollplanen är riktigt vass och att ni gått igenom allt som rimligen kan vara tveksamt redan på det tekniska samrådet.

Så ställ krav på kommunen också, det är ni som betalar deras lön och de är oftast riktigt kompetenta och bra, tyvärr också ofta underbetalda och sönderstressade men det är inte ert fel utan snarare ett politiskt problem.

Hoppas några av er överlevt hela vägen genom guiden, hör av er med frågor och funderingar. Uppskattar verkligen att få tips och feedback! tobias@nerikearkitektur.se